Immobilienfinanzierung für Firmen

Kommerzielle Immobilienfinanzierung: Was sollten Unternehmen berücksichtigen?

Bei der Finanzierung von gewerblich oder gewerblich genutzten Liegenschaften geht es um Investorenfinanzierungen oder generell um die Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Sie sind gewinnbringend und werden als Kapitalanlagen eingesetzt. Für die Aufnahme eines Darlehens als Gewerbeimmobilienfinanzierung muss der Verwendungszweck abgeklärt werden.

Damit erklären wir, dass die gewerbliche Nutzung der Mittel problematisch ist. In der Regel verfügen die Kreditanstalten über eine eigene Fachabteilung für die Anlagefinanzierung. Für diese Aufgabe und diese Anliegen sind die dort tätigen Fachberater aufbereitet. Es ist sehr hilfreich, wenn Sie einen fachkundigen Ansprechpartner wie Finaboo bei der Kreditvergabe an Ihrer Hand haben.

Dadurch wird mehr Zeit für die konkrete Aufgabenstellung gelassen, das Finanzierungsprojekt optimal zu organisieren. Für einen Unternehmenskredit zur Immobilienfinanzierung gelten ganz andere Voraussetzungen als für eine private Immobilienfinanzierung. Dann sind die Bedingungen von Belang, unter denen die Anpassungsfähigkeiten festgelegt werden, um Rückstellungen für Eventualfälle aufzulösen.

Gewerbeimmobilienfinanzierungen erfordern differenzierte Kenntnisse und die Fähigkeit zu einem eigenständigen Vergleich. Investorenfinanzierungen müssen von Fachleuten konzipiert und gesteuert werden.

Immobilienfinanzierungen für Unternehmen - Immobilienfinanzierung für Unternehmen - Hypothekarbank Lenk AG

Eine spannende Aufgabe: Sie errichten eine Immobilie für Ihr eigenes Unternehmen. Schon in der Projektplanungsphase zahlt sich ein intensives Einzelgespräch mit unseren Kundenbetreuern aus. Die Errichtung Ihrer Immobilie wird von uns mit einem Baudarlehen finanziert. Mit der Begleichung von Baorechnungen nimmt der Verbrauch von Guthaben kontinuierlich zu. Du bezahlst nur für die tatsächliche Nutzung des Guthabens. Möchtest du eine Gewerbeimmobilie kaufen?

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Der Stoffwert hat seinen Höhepunkt erreicht.

Noch vor wenigen Jahren unterschieden sich die Kreditinstitute bei der Refinanzierung von Gewerbe- und Wohnungsbau. Im Falle von gemieteten Immobilien wurden die Mieteinnahmen entsprechend aktiviert und auf diese Weise eine Ertragsgröße errechnet. Eine Mischung dieser Werte bildet die Grundlage für die Hypothek. Die Auswirkungen der Immölkrise der 90er-Jahre zeigen, dass man aus der Krise viel lernen kann.

Massiver Leerstand in Geschäftshäusern und ein schlechtes Geschäftsergebnis der Gesellschaften haben zu großen Zins- und Tilgungsproblemen bei Immobiliendarlehen und damit zu einem deutlichen Anstieg der Zwangsverkäufe mit massiven Einbußen für die Kreditinstitute geführt. Ein banaler, aber wesentlicher Erkenntnisgewinn aus diesen Problematiken ist die Feststellung, dass keine Zins- und Tilgungszahlungen mit materieller Unterstützung erfolgen können.

Sie ist der simplen Feststellung gewichen, dass Fremdkapitalzinsen und -abschreibungen nur aus dem Free Cash Flow der Gesellschaft oder bei gemieteten Immobilien aus den Mieterträgen gezahlt werden können. Bei der Kreditprüfung von Gewerbeimmobilien setzen Kreditinstitute heute verschiedene Verfahren ein. Derzeit wird die Berechnung des Ertragswerts nach unterschiedlichen Verfahren (z.B. Discounted Cash Flow, DCF) durchgeführt.

Es soll jedoch sichergestellt werden, dass die Darlehen dauerhaft aus dem nachhaltig erwirtschafteten Cashflow der Liegenschaft bedient wird. Wie hoch ist die Rendite der Immobilien, wenn das darin angesiedelte Unternehmen selbst Eigentümer ist? Mieterlöse, die für Zins- und Tilgungszahlungen verwendet werden können, liegen nicht vor. Das eigengenutzte Eigentum des Unternehmens ist eine Ressource wie eine Anlage, die IT-Infrastruktur oder ein Auto.

Ein nachhaltiger Free Cash Flow des Unternehmens muss ausreichend sein, um alle Unternehmensdarlehen über einen überschaubaren Zeitraum (z.B. sieben Jahre) zu verzinsen und zurückzuzahlen. Für diese Firmenimmobilien werden keine speziellen Hypothekendarlehen mehr auszusetzen sein. Auf der Grundlage der erwarteten Free Cashflows wird für jedes Unternehmen eine Fremdkapitalkapazität berechnet. Darlehen werden in diesem Zusammenhang vergeben, und zwar gleichgültig, ob sie zur Förderung von selbst genutztem Grundbesitz oder anderen lang- oder kurzfristigen Vermögenswerten verwendet werden.

Aber nicht nur die Beobachtungs- und Bewertungsmethoden haben zu einem Wandel im Umfeld der Immobilienfinanzierung für Unternehmungen beigetragen, sondern auch die geänderten Randbedingungen. Aber auch inländisch orientierte Sektoren wie das Baugewerbe und die Immobilienwirtschaft leidet unter dem Krebs. Dies führt zum Ausbau von Unterkapazitäten mit entsprechend hohem Mietdruck nicht nur bei neuen Gebäuden, sondern auch bei Bestandsgebäuden.

Gebäudeeigentümer und Bänke wollen die riesigen Leerstandsraten der neunziger Jahre nicht wieder hervorrufen, auch wenn bereits heute erhebliche Kapazitätsüberhänge bestehen. Darlehen für neue Geschäftsgebäude werden in der Regel gewährt, wenn die Benutzer bekannt sind. Neue Gebäude für den Eigengebrauch werden durch Fremdkapital im Zuge der Fremdkapitalaufnahme finanziert. Neben der begrenzten Beweglichkeit des Flächenmanagements im Vergleich zur Vermietung binden solche Immobiliierungen auch Eigenkapital.

Aus diesen Gründen (Schuldenerhaltung, Flexibilität) sind vor allem mittelständische und größere Unternehmen dazu angehalten, ihren Flächenbedarf zunehmend durch Vermietung zu decken und die Mittel für ihr tatsächliches Stammgeschäft zu verwenden. Obwohl die Mietaufwendungen die Gewinn- und Verlustrechnung und damit auch die Verschuldungskapazität entlasten, können sie wesentlich besser an die individuellen Anforderungen des Unternehmens angepaßt werden.

Der Besitz und die Verwaltung der Objekte wird an spezialisierte Immobilienunternehmen übertragen, zum Teil im Rahmen der Sale-and-Lease-Back-Methode. So wurden 1999 85 Immobilien der UBS AG an die Maag Holdinggesellschaft verkauft und 2003 21 Immobilien der Schild AG Fashion Group an Privatinvestoren ausgelagert. 2003 sind keine statistischen Informationen über die Wichtigkeit dieser Geschäfte bekannt, und der Aktienanteil dieser zum Teil börsenkotierten Grundstücksgesellschaften am Gesamtportfolio der Geschäftshäuser in der Schweiz ist noch nicht allzu hoch.

Infolgedessen werden die spezialisierten Immobiliengesellschaften weiter expandieren und die Zahl der von ihnen verwalteten Immobilien wird weiter steigen. Dr. Daniel Prévidoli ist Head of Private and Corporate Clients Zurich Regional bei UBS, Zürich.