Tilgung Zinsen

Wissenswertes über Zinsen, Tilgung & Co.

Durch das richtige Gleichgewicht zwischen Zinsen und Tilgung können die Kunden die Kreditvergabe schneller gestalten und ihr Kreditrisiko mindern. Wissenswertes über Zinsen, Tilgung und Co: Die Versuchung ist groß: Angesichts des tiefen Zinsniveaus ist die Immobilienfinanzierung bereits mit überraschend günstigen monatlichen Raten möglich. Das Beispiel macht es deutlich: Eine Liegenschaft kostete 120.000 EUR, von denen der Erwerber mit Unterstützung einer Hausbank 100.000 EUR durchführt.

Mit einem Zins von 2,0 Prozentpunkten und einer Laufzeiten von 20 Jahren beläuft sich die erste Rückzahlung auf 2,0Prozentpunkte. Der Monatspreis beläuft sich auf 333 EUR. Das Kreditvolumen ist bei gleichbleibenden Zinsen und Tranchen nach 34 Jahren und acht Mon. voll getilgt. Anders ist die Situation bei einer Anfangsrückzahlung von 3,0 vH.

Die Monatsrate erhöht sich auf fast 420 EUR. Nach 25 Jahren und sechs Monate ist die Liegenschaft jedoch bereits frei von Belastungen. Fazit: Die verkürzte Rückzahlungsfrist führt zu einem Preisvorteil von 10.000 EUR. Warum ist das so? Somit verschiebt sich mit steigender Tilgung der Rückzahlungsanteil innerhalb der Leistungsrate rascher, d.h. das Kreditvolumen wird mit steigender Geschwindigkeit ausgezahlt.

Niedrigere Zinssätze führen nicht unbedingt zu hohen Tilgungszahlungen.

Bei einer monatlichen Rate von 1000 kann ein Kredit von rund 277.000 zu diesem Satz aufgenommen werden. Vor drei Jahren betrug der Durchschnittszinssatz für einen Zehnjahresvertrag noch weit über 4%. Auf der anderen Seite: Mit der gleichen anfänglichen Tilgung von 2% p.a. beträgt die Tilgung des annuitätischen Darlehens nun 32 Jahre und sechs Mon. Das sind mehr als sechs Jahre mehr als bei einem Abschluß mit dem erhöhten Fremdkapitalzinssatz vor drei Jahren.

Grundvoraussetzung dafür ist, dass der Zinssatz bis zur völligen Rückzahlung gleichbleibend ist. Aber was wäre, wenn die Zinsen nach der 10-jährigen Lock-in-Periode signifikant über dem heutigen Niveau lägen? Der Hauseigentümer steht dann vor einer wesentlich größeren monatlichen Last - im schlimmsten Falle mehr, als er sich leisten kann. "Daher empfehlen wir grundsätzlich eine erhöhte Anfangsrückzahlung", erläutert Christian Kraus, Pressereferent der Interhyp AG, München.

Für diese Kredite wird der Zins über die ganze Dauer fixiert. Im Gegenzug wird von den Kreditgebern oft eine erhöhte Rückzahlung erwartet. "Inzwischen bieten die meisten supranationalen Institute eine Rückzahlungsratenänderung während der Frist an", so Kraus. Andererseits rät Udo Schindler, Financial Planner und Vorstandsmitglied der KSW Vermögensw. v. Nürnberg, vor einer zu starken Erstrückzahlung.

"Beim selbst genutzten Immobilienvermögen wird die Finanzierungslast der Monatsrente als Messgröße durch das zur Verfügung stehende Einkommen der Haushalte ausgeglichen. "Um solche Fluktuationen ausgleichen zu können, sollte die anfängliche Rückzahlung nicht zu hoch sein, z.B. 2%, teilt der Asset Manager mit. "â??Es macht auch offensichtlich keinen Ã?berraschungseffekt, einen derzeit sehr gÃ?nstigen Zins durch zÃ??gige RÃ?ckzahlung aufzugebenâ??, sagt Udo Schindler.

Vielmehr konnten Liquiditätsüberhänge immer in Form von Einsparungen außerhalb der Tilgung angelegt werden, z.B. in Form eines Aktien-ETF-Sparplans. Die Vorteile gegenüber dem fixen Rückzahlungskurs liegen zum einen in der flexiblen Handhabung. Auch seine Einnahmen sind in der Regelfall in dieser Zeit angestiegen, was dann eine erhöhte Monatsrückzahlung bei der Folgefinanzierung ermöglichen wird.