Die Immobilienfinanzierung vorbereiten

Das Wichtigste vorab

Bei einer Immobilienfinanzierung zählt zuerst, welche monatliche Rate du dauerhaft tragen kannst. Die höchstmögliche Kreditsumme ist kein verlässlicher Maßstab. Verschaffe dir deshalb einen Überblick über dein Einkommen, feste Ausgaben, bestehende Kredite und verfügbare Rücklagen. Bei einem betrieblichen Vorhaben muss das Unternehmen Zinsen und Tilgung dauerhaft aus seinen Einnahmen bezahlen können.

Plane neben Kaufpreis oder Baukosten auch Kaufnebenkosten, notwendige Arbeiten am Gebäude und eine Geldreserve ein. Diese Reserve deckt unerwartete Ausgaben nach dem Kauf und Mehrkosten bei Umbauten oder Renovierungen ab. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 berücksichtigt je nach Vorhaben neben Kauf- und Baukosten auch bestimmte Nebenkosten sowie Modernisierungs- und Umbauarbeiten. Ob diese Kosten bei dir anfallen und förderfähig sind, richtet sich nach dem Objekt und den geltenden Programmregeln.

Rechenbeispiele geben dir eine erste Orientierung. Sie ersetzen aber nicht die Prüfung deiner persönlichen Lage. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Kreditgeber deine Kreditwürdigkeit anhand deiner wirtschaftlichen Verhältnisse beurteilen. Er prüft insbesondere Einkommen, regelmäßige Ausgaben und bestehende Verpflichtungen (ImmoKWPLV). Förderung, Kreditangebot und Vertragsbedingungen werden getrennt geprüft: Eine mögliche Förderung sichert weder eine Kreditzusage noch bestimmte Zinsen oder Vertragskonditionen.

Tragbare Kreditrate berechnen

Berechne deine mögliche Kreditrate anhand des Geldes, das dir nach allen regelmäßigen Ausgaben dauerhaft bleibt. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung. Verplane nicht den gesamten Überschuss: Ein Puffer schützt dich bei Reparaturen, Einkommensausfällen und anderen unerwarteten Kosten.

Vom Haushaltsbudget zur Rate

Vergleiche deine verlässlichen monatlichen Einnahmen mit den regelmäßigen Ausgaben und ziehe Lebenshaltungskosten sowie bestehende Kreditraten ab. Rechne außerdem die laufenden Kosten des künftigen Eigentums ein: bei einer Wohnung zum Beispiel Hausgeld, bei einem Haus Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung. Lege zusätzlich Geld für Rücklagen zurück.

Berücksichtige, was sich durch den Kauf verändert. Nach dem Umzug entfällt meist die bisherige Kaltmiete. Während der Übergangszeit können jedoch Miete und Kreditrate gleichzeitig anfallen. Prüfe auch absehbare Änderungen bei Einkommen und Ausgaben, etwa Elternzeit, Ruhestand, einen Arbeitsplatzwechsel oder steigende Betreuungskosten. Der verbleibende Betrag zeigt deinen Spielraum für die Rate. Er ist keine Kreditzusage.

Warum 40 Prozent keine feste Grenze sind

Die Verbraucherzentrale nennt höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens als verbreitete Orientierung. Dieser Wert beruht auf Durchschnittswerten. Für deinen Haushalt kann eine niedrigere oder höhere Belastung passen. Entscheidend sind deine tatsächlichen Lebenshaltungskosten, bestehenden Verpflichtungen und Rücklagen.

Auch der Kreditgeber muss deine Kreditwürdigkeit prüfen. Die ImmoKWPLV regelt die Anforderungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Eine positive Bankprüfung ersetzt jedoch nicht deine eigene Planung. Du musst einschätzen, ob dein Budget auch längere Einkommensausfälle, Reparaturen oder andere unerwartete Ausgaben trägt.

Kaufpreis, Nebenkosten und Reserve planen

Dein Kapitalbedarf umfasst mehr als Kaufpreis oder Baukosten. Rechne die Kosten des Erwerbs, notwendige Arbeiten am Objekt und ausreichend Geld für die Zeit rund um den Umzug ein. Dazu gehören zum Beispiel Renovierungen, der Umzug selbst, eine vorübergehende Doppelbelastung durch Miete und Kreditrate sowie eine finanzielle Reserve.

Beim Kauf kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten hinzu. Eine Maklerprovision gehört ebenfalls in die Rechnung, wenn sie bei deinem Kauf anfällt. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem das Grundstück oder die Immobilie liegt. In Bayern beträgt der Satz laut dem Bayerischen Landesamt für Steuern 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent.

Bei einer angenommenen Bemessungsgrundlage von 400.000 Euro – also dem Betrag, auf den die Steuer berechnet wird – ergibt sich:

• Bayern: 3,5 Prozent von 400.000 Euro = 14.000 Euro
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent von 400.000 Euro = 26.000 Euro

Das Beispiel ist vereinfacht. Die tatsächliche steuerliche Bemessungsgrundlage hängt vom konkreten Erwerb ab und muss gesondert geprüft werden. Ermittle auch Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten für den einzelnen Kauf, statt bundesweit mit einer festen Nebenkostenquote zu rechnen.

Ordne deine Ausgaben vier Bereichen zu: Kaufpreis oder Baukosten, Kosten für den Erwerb, Arbeiten am Objekt sowie Geld für Umzug, mögliche Doppelbelastungen und Reserve. So siehst du, welche Ausgaben sofort fällig werden und für welche du Geld zurücklegen musst.

Förderfähige Ausgaben und dein tatsächlicher Kapitalbedarf sind nicht immer identisch. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 berücksichtigt bestimmte Erwerbsnebenkosten sowie Modernisierungs- und Umbaukosten. Welche Kosten im Einzelfall förderfähig sind, bestimmen die Programmregeln. Plane daher jede Ausgabe ein, auch wenn sie nicht gefördert wird.

Eigenmittel und Reserve trennen

Unterscheide beim Immobilienkauf drei Beträge: dein gesamtes Vermögen, das Geld, das rechtzeitig für den Kauf verfügbar ist, und die Reserve, die nach dem Kauf übrig bleibt. Zum Vermögen zählen auch Wertpapiere, Sparverträge oder andere Anlagen, die du erst verkaufen oder auflösen musst. Als Eigenmittel zählen sie erst, wenn das Geld zum Zahlungstermin tatsächlich verfügbar ist.

Eigenmittel senken den Kreditbetrag. Die Reserve bleibt für Ausgaben nach dem Erwerb verfügbar, etwa für laufende Kosten, Reparaturen oder unerwartete Belastungen. Setze nicht dein gesamtes verfügbares Vermögen für Kaufpreis und Nebenkosten ein.

Beispiel: Du hast 100.000 Euro liquide Mittel. Davon bringst du 80.000 Euro in den Kauf ein und behältst 20.000 Euro als Reserve. Die Finanzierung muss dann 80.000 Euro weniger abdecken. Die 20.000 Euro stehen weiter bereit, wenn nach dem Einzug eine Reparatur fällig wird oder sich andere Ausgaben erhöhen. Eine feste Mindestreserve gibt es nicht. Ihre Höhe richtet sich nach dem Zustand der Immobilie, absehbaren Kosten und deiner gesamten finanziellen Lage.

Bei einer betrieblich genutzten Immobilie gilt zusätzlich: Geld für Löhne, Lieferanten, Steuern oder laufende Rechnungen gehört zur Betriebsliquidität. Setze es nicht als Eigenmittel ein, bevor du geprüft hast, ob der Betrieb auch danach zahlungsfähig bleibt.

Die Regeln zur Kreditwürdigkeitsprüfung schreiben keine allgemeine Eigenkapitalquote von 20 oder 30 Prozent vor. Kreditgeber müssen die wirtschaftlichen Verhältnisse im Einzelfall prüfen, wie § 2 der ImmoKWPLV festhält. Daraus entsteht weder ein Anspruch auf eine Vollfinanzierung noch folgt daraus, dass eine Finanzierung ohne Eigenmittel zu deinem Haushalt passt.

Die Bundesbank-Analyse zur Eigenheimfinanzierung beschreibt den Zielkonflikt: Höhere Eigenkapitalanforderungen begrenzen Kreditrisiken, erschweren aber manchen Haushalten den Weg zum Wohneigentum. Für deine Planung zählt deshalb nicht nur, wie viel Geld du einbringen könntest, sondern auch, wie viel danach verfügbar bleiben muss.

Prüfe außerdem den Zeitplan. Vergleiche die Fälligkeit von Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten mit dem Termin, an dem Geld aus Anlagen tatsächlich auf deinem Konto eingeht. Bei Wertpapieren rechne mögliche Kursverluste sowie Steuern und Gebühren ein, die beim Verkauf anfallen.

Wichtigste Punkte

• Trenne Gesamtvermögen, rechtzeitig verfügbare Eigenmittel und die Reserve nach dem Kauf.
• Eigenmittel verringern den Kreditbedarf; die Reserve deckt laufende und unerwartete Ausgaben.
• Halte bei betrieblichen Immobilien die Liquidität für den laufenden Betrieb getrennt vor.

Häufige Fragen

Zählt ein Wertpapierdepot zu den Eigenmitteln?
Nur der Betrag, der nach dem Verkauf rechtzeitig verfügbar ist. Berücksichtige mögliche Kursverluste, Steuern und Gebühren.

Gibt es eine feste Mindestreserve?
Nein. Leite die Reserve aus dem Zustand der Immobilie, den erwarteten Ausgaben und deiner finanziellen Lage ab.

Unterlagen früh zusammenstellen

Sammle persönliche Nachweise und Unterlagen zur Immobilie, bevor du eine Finanzierungsanfrage stellst. So siehst du früh, welche Angaben fehlen oder nicht mehr aktuell sind. Welche Dokumente der Kreditgeber verlangt, richtet sich nach dem Anbieter, deiner finanziellen Lage und dem Kaufvorhaben.

Persönliche Nachweise

Für eine private Finanzierung brauchst du in der Regel einen gültigen Ausweis sowie Nachweise zu Einkommen und Vermögen. Angestellte reichen meist Gehaltsabrechnungen ein; je nach Fall kommen Steuerbescheide hinzu. Konto- und Depotauszüge zeigen, ob Eigenkapital vorhanden und verfügbar ist.

Halte alle Unterlagen aktuell und gut lesbar bereit. Kläre vor der Anfrage, für welchen Zeitraum der Kreditgeber Einkünfte und Kontobewegungen sehen will und ob digitale Kopien ausreichen. Einheitliche Fristen oder Dateiformate gibt es nicht.

Unterlagen zur Immobilie

Beim Immobilienkauf fragen Kreditgeber häufig nach Grundbuchauszug, Exposé und Grundrissen. Auch Flächenangaben, Energieausweis und Kaufvertragsentwurf gehören oft dazu. Kaufst du eine Eigentumswohnung, können außerdem Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erforderlich sein. Das gilt auch für Unterlagen zum Hausgeld und zu laufenden Kosten.

Bei einem Neubau werden häufig eine Baukostenaufstellung, Baupläne, die Baugenehmigung und der Bauvertrag verlangt. Welche Unterlagen schon vorliegen müssen, hängt vom Baufortschritt und den Vorgaben des Kreditgebers ab.

Die Unterlagen-Checkliste der TARGOBANK vom 30. Juli 2026 zeigt beispielhaft, was ein Kreditgeber abfragen kann. Sie gilt nicht für andere Anbieter. Umfang, Alter und Form der verlangten Nachweise unterscheiden sich je nach Kreditgeber.

Selbstständigkeit gesondert klären

Bist du selbstständig, frage gezielt nach den Unterlagen und Finanzierungsangeboten für deine Einkommenssituation. Statt Gehaltsabrechnungen verlangen Kreditgeber häufig andere Belege, etwa Steuerunterlagen und betriebswirtschaftliche Auswertungen.

Eine Dokumentenliste beantwortet noch nicht, ob ein Anbieter ein passendes Angebot für Selbstständige führt. Prüfe deshalb die Zielgruppe und Bedingungen des konkreten Finanzierungsprodukts. Anforderungen eines einzelnen Anbieters lassen sich nicht auf den gesamten Markt übertragen.

Förderung vor dem Kauf prüfen

Prüfe Förderprogramme, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Bei einigen Programmen beginnt das Vorhaben rechtlich bereits mit dem notariellen Kaufvertrag. Stellst du den Antrag danach, ist die Förderung in der Regel ausgeschlossen.

Prüfe drei Dinge getrennt: Erfüllt dein Kauf die Förderbedingungen? Bewilligt der Finanzierungspartner den Kredit? Passt die monatliche Rate dauerhaft in dein Haushaltsbudget? Ein Förderprogramm kann zu deinem Kauf passen, auch wenn der Finanzierungspartner den Kredit ablehnt. Und eine bewilligte Finanzierung bleibt riskant, wenn du die Rate nicht dauerhaft tragen kannst.

Zwei KfW-Programme als Beispiele

Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 fördert den Kauf oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum. Beim Immobilienkauf gilt grundsätzlich der notarielle Kaufvertrag als Vorhabensbeginn. Den Antrag musst du deshalb vorher über einen Finanzierungspartner stellen. Die KfW-Produktseite zum Wohneigentumsprogramm 124 enthält die jeweils geltenden Bedingungen. Produktnummer: 124. Prüfdatum: 24. März 2025.

Das KfW-Programm 308 „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ richtet sich an Familien mit Kindern, die eine bestehende Immobilie kaufen und selbst bewohnen wollen. Ob du förderberechtigt bist, hängt unter anderem vom zu versteuernden Haushaltseinkommen, der Zahl der Kinder, deiner bisherigen Eigentumssituation und den energetischen Eigenschaften des Hauses ab. Auch nach dem Kauf gelten Anforderungen, etwa an die energetische Sanierung. Die KfW-Produktseite zu Programm 308 nennt die konkreten Voraussetzungen und Ausnahmen. Produktnummer: 308. Prüfdatum: 24. März 2025.

Bedingungen vor der Unterschrift klären

Prüfe für das konkrete Programm die Produktnummer, den Antragsweg und die Frist. Förderbeträge, Einkommensgrenzen, Zinssätze und Ausnahmen können sich ändern. Ältere Rechner, Maklerangaben oder allgemeine Aussagen zur Förderfähigkeit ersetzen nicht die aktuellen Produktbedingungen.

Kläre vor der Unterschrift drei Fragen: Ist der Förderantrag rechtzeitig gestellt? Bewilligt der Finanzierungspartner die gesamte Finanzierung? Bleibt die monatliche Belastung einschließlich Rücklagen für Reparaturen, Hausgeld und möglicher Zinsänderungen tragbar? Erst wenn alle drei Fragen positiv beantwortet sind, passt die Förderung zu deinem Immobilienkauf.

Kreditangebote und Verträge vergleichen

Vergleiche Kreditangebote nur bei gleicher Darlehenssumme und gleichen Annahmen. Der Sollzins bestimmt die laufenden Zinskosten. Der Effektivzins umfasst zusätzlich bestimmte Kosten und eignet sich deshalb besser für den Preisvergleich. Betrachte außerdem die Zinsbindung, also den Zeitraum mit festem Zinssatz, die anfängliche Tilgung und die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine niedrige Monatsrate führt häufig zu einer höheren Restschuld.

Die Deutsche Bundesbank veröffentlichte am 2. November 2026 für September 2026 einen Effektivzins von 4,13 Prozent für Wohnungsbaukredite an private Haushalte insgesamt. Dieser Wert beschreibt das Neugeschäft im Berichtsmonat. Er ist weder ein persönliches Kreditangebot noch eine Zinsprognose. Deine Konditionen richten sich unter anderem nach Einkommen, Eigenkapital, Immobilie und Vertrag. (Bundesbank-Statistik zu Wohnungsbaukrediten)

Vertragsdetails prüfen

Prüfe, ob der Vertrag Sondertilgungen erlaubt und ob du die Tilgung während der Laufzeit ändern darfst. Kläre auch, ab wann Bereitstellungsentgelte für noch nicht abgerufene Darlehensbeträge anfallen. Achte auf die Voraussetzungen für die Auszahlung, etwa die Grundschuldeintragung oder Eigenkapitalnachweise, sowie auf Sicherheiten und Haftungsregelungen.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Kreditgeber dir vor Vertragsschluss ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt mit den wesentlichen Angebotsangaben geben. Nutze es, um Angebote einheitlich zu vergleichen. Lies dennoch den Vertragsentwurf vollständig: Das Merkblatt zeigt nicht, ob die Rate dauerhaft in dein Budget passt, und es enthält nicht jede Vertragsregelung. (§ 491a BGB)

Kündigung und Widerruf

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB gilt unabhängig von vereinbarten Sondertilgungen. Bei einem Darlehen mit festem Sollzins darfst du grundsätzlich zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Vereinbarst du später einen neuen Sollzins oder eine neue Rückzahlungszeit, beginnt die Zehnjahresfrist unter den gesetzlichen Voraussetzungen ab dieser Vereinbarung neu.

Für Verbraucherdarlehen beträgt die Widerrufsfrist grundsätzlich 14 Tage. Sie beginnt nicht allein mit deiner Unterschrift, sondern erst, wenn dir eine Vertragsurkunde oder Abschrift des Vertrags und die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen vorliegen. Maßgeblich sind §§ 495, 355 und 356b BGB.

Entscheidung festhalten

Vergleiche Zins, Tilgung und Restschuld gemeinsam. Kläre offene Vertragsfragen vor der Unterschrift schriftlich und wähle nur eine Rate, die auch langfristig in dein Budget passt.

Kurz zusammengefasst

• Monatsstatistiken beschreiben den Markt, nicht deine persönliche Kondition.
• Merkblatt und Vertragsentwurf ergänzen sich beim Vergleich.
• Kündigung und Widerruf folgen gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen.

Häufige Frage: Welches Angebot ist günstiger?

Ein niedrigerer Effektivzins entscheidet nicht allein. Vergleiche bei gleicher Darlehenssumme auch Rate, Zinsbindung, Restschuld, Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Bereitstellungsentgelte.

Betriebliche Vorhaben getrennt planen

Betrieb und Finanzierung abgrenzen

Bei einer betrieblich genutzten Immobilie zählt zuerst der Zweck: Braucht dein Unternehmen die Räume als Werkstatt, Praxis, Lager oder Büro? Stelle Kaufpreis oder Baukosten, Nebenkosten und geplante Umbauten den verfügbaren Eigenmitteln und dem Kreditbedarf gegenüber.

Plane die Betriebsmittel getrennt davon. Nach dem Kauf oder Bau muss genug Geld für Löhne, Steuern, Waren, Lieferanten und laufende Rechnungen im Unternehmen bleiben. Geld, das den laufenden Betrieb finanziert, steht nicht zugleich für die Immobilie bereit.

Das gilt auch für Selbstständige und Freiberufler. Eine privat genutzte Wohnung wird anders geprüft als ein Gebäude für das Unternehmen. Kläre deshalb früh, wer Eigentümer ist, wer den Kredit aufnimmt, wer die Räume nutzt und wer Sicherheiten stellt.

Kernaussage: Die Immobilie muss zum Geschäftszweck passen, ohne die Liquidität für den laufenden Betrieb aufzubrauchen.

Kapitaldienst aus dem Unternehmen tragen

Die Kapitaldienstfähigkeit beschreibt, ob dein Unternehmen Zinsen und Tilgung aus den verfügbaren Mitteln bezahlen kann. Frühere Gewinne sind dafür nur ein Ausgangspunkt. Entscheidend ist, wie sich Einnahmen, laufende Kosten und Kreditraten nach dem Kauf oder Bau entwickeln.

Bereite für das Bankgespräch einen Businessplan, Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, eine Liquiditätsplanung sowie Nachweise über Eigenmittel und Sicherheiten vor. Die IHK Berlin nennt diese Unterlagen als typische Grundlage. Je nach Rechtsform verlangt der Finanzierungspartner zusätzlich Register- und Gesellschaftsunterlagen.

Erstelle zwei Planungen. Die erste zeigt die erwarteten Einnahmen und Kosten. Die zweite zeigt, ob das Unternehmen auch bei geringeren Umsätzen oder höheren Ausgaben weiter zahlen kann. Diese Gegenüberstellung hilft bei der Vorbereitung, ist aber keine einheitliche Vorgabe aller Banken.

Haftung und Förderung getrennt prüfen

Bei Bürgschaften, privater Besicherung oder mehreren Gesellschaften greifen betriebliche und persönliche Risiken ineinander. Lass Eigentum, Kreditvertrag, Sicherheiten, Haftung und steuerliche Folgen individuell rechtlich und steuerlich prüfen.

Der ERP-Förderkredit KMU der KfW ist eine mögliche Finanzierung für Investitionen. Der Finanzierungspartner entscheidet, ob er den Antrag unterstützt. Eine Haftungsfreistellung der KfW verändert die Risikoverteilung zwischen Bank und KfW; deine Rückzahlungspflicht als Kreditnehmer bleibt bestehen.

Häufige Frage

Müssen Eigentümer, Kreditnehmer und Nutzer identisch sein?
Nein. Eine Gesellschaft kann Eigentümerin sein, eine andere die Räume nutzen, und ein Gesellschafter kann Sicherheiten stellen. Diese Rollen beeinflussen Haftung, Besteuerung und Vertragsrisiken. Kläre sie vor dem Finanzierungsantrag.

Die nächsten Schritte festlegen

Gehe von deiner finanziellen Lage aus und arbeite dich bis zum konkreten Vertrag vor:

1. Finanzierungsrahmen festlegen. Erstelle als Privatperson eine Haushaltsrechnung mit verlässlichen Einnahmen, laufenden Ausgaben, Eigentümerkosten und Rücklagen. Bei einer betrieblichen Immobilie planst du mit den erwarteten Einnahmen und Ausgaben des Unternehmens und hältst genug Geld für den laufenden Betrieb zurück. Der Kreditgeber prüft deine wirtschaftlichen Verhältnisse im Einzelfall. Diese Prüfung ersetzt nicht deine eigene Einschätzung, ob du die Rate dauerhaft tragen kannst (ImmoKWPLV).

2. Kosten und Unterlagen ordnen. Erfasse Kauf- oder Baukosten, Nebenkosten und notwendige Arbeiten. Halte fest, welche Eigenmittel zum Zahlungstermin verfügbar sind und welche Reserve nach dem Erwerb bleibt. Sammle Einkommens- oder Unternehmensnachweise sowie Unterlagen zur Immobilie. Welche Dokumente der Kreditgeber verlangt, klärst du direkt mit ihm.

3. Förderung früh prüfen. Vergleiche Angebote mit denselben Annahmen zu Darlehensbetrag, Zinsbindung und Tilgung. Prüfe die Bedingungen jedes Förderprogramms, bevor du einen Vertrag unterschreibst oder andere bindende Schritte unternimmst. Beim KfW-Wohneigentumsprogramm 124 gilt der notarielle Kaufvertrag grundsätzlich als Vorhabensbeginn; andere Programme haben eigene Regeln (KfW-Wohneigentumsprogramm 124).

4. Vertrag vor der Unterschrift prüfen. Kläre Auszahlungsvoraussetzungen, Rückzahlung, Sicherheiten, Sondertilgungen und Tilgungswechsel. Lies auch die Regeln zu Kündigung und Haftung. Gesetzliche Kündigungsrechte und zusätzliche Vertragsoptionen musst du getrennt prüfen. Bei langfristigen Darlehen hängt das Kündigungsrecht nach § 489 BGB von bestimmten Voraussetzungen und Fristen ab.

Prüfe vor deiner Entscheidung aktuelle gesetzliche, steuerliche und programmbezogene Bedingungen bei den zuständigen Stellen sowie in den Vertragsunterlagen. Eine sorgfältige Vorbereitung ersetzt weder die Kreditentscheidung des Kreditgebers noch eine individuelle steuerliche Prüfung.

Das solltest du mitnehmen

Die Reihenfolge hilft dir, Kosten, Risiken und Unterlagen rechtzeitig zu klären. Sie legt weder die passende Kredithöhe fest noch sichert sie eine Finanzierung zu.

Häufige Fragen

Ist die Finanzierung mit vollständigen Unterlagen gesichert?
Nein. Erst das konkrete Angebot und die Prüfung deines Einzelfalls zeigen, ob der Kreditgeber finanziert und welche Bedingungen gelten.

Wer prüft steuerliche Fragen bei einer betrieblichen Immobilie?
Lass die steuerlichen Folgen vor bindenden Schritten anhand deiner Unternehmensform und des Vorhabens steuerlich prüfen.

Finanzierungsfragen vor dem Kauf

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Eine allgemeingültige Mindestquote gibt es nicht. Wie viel Eigenkapital der Kreditgeber erwartet, hängt von deiner wirtschaftlichen Situation, der Immobilie und den Kreditbedingungen ab. Plane getrennt, welche Mittel du in den Kauf einbringst und welche liquide Reserve für laufende Kosten und unerwartete Ausgaben nach dem Kauf bleibt.

Sind 40 Prozent des Einkommens tragbar?

Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent als Orientierungswert. Prüfe deine Belastung mit deinen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Berücksichtige Hausgeld oder Instandhaltung, Versicherungen, Rücklagen und geplante Veränderungen wie Elternzeit, Jobwechsel oder Renteneintritt.

Kann ich vor dem Kauf anfangen?

Ja. Du kannst Einkommensnachweise und Nachweise über deine Eigenmittel zusammentragen und eine Haushaltsrechnung erstellen, bevor du eine Immobilie gefunden hast. Für eine konkrete Finanzierungsanfrage benötigt der Kreditgeber zusätzlich Unterlagen zum Objekt, etwa Exposé, Kaufpreis und bei Eigentumswohnungen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Wann muss der Förderantrag vorliegen?

Die Frist richtet sich nach dem Förderprogramm. Beim KfW-Wohneigentumsprogramm 124 muss der Antrag grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden; beim Kauf zählt in der Regel der notarielle Kaufvertrag als Beginn. Ausnahmen in anderen Programmen gelten nicht automatisch für KfW 124. Prüfe die aktuellen Bedingungen, bevor du einen bindenden Vertrag unterschreibst.

Erhalten Selbstständige eine Finanzierung?

Selbstständigkeit schließt eine Finanzierung nicht aus. Bei einer privat genutzten Immobilie prüft der Kreditgeber vor allem deine Einkünfte, dein Vermögen und die Stabilität deiner wirtschaftlichen Lage. Bei einer betrieblich genutzten Immobilie bewertet er zusätzlich das Unternehmen, seine Geschäftsentwicklung und die verfügbare Liquidität. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Finanzierungszweck.

Ist ein Bundesbankzins mein Angebot?

Nein. Die Bundesbankstatistik zu Wohnungsbaukrediten zeigt durchschnittliche Zinssätze für erfasste Kreditkategorien und Berichtszeiträume. Dein Angebot richtet sich nach deinen Einkünften, Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinsbindung, Beleihung und den Vertragsbedingungen des Kreditgebers.

Kernaussagen

• Berechne zuerst eine dauerhaft tragbare Rate. Ziehe von verlässlichen Einnahmen Lebenshaltung, bestehende Verpflichtungen, laufende Eigentümerkosten und Rücklagen ab. Die oft genannten 40 Prozent des Nettoeinkommens sind nur eine Orientierung.
• Erfasse den gesamten Finanzierungsbedarf. Plane neben Kaufpreis oder Baukosten auch Steuern, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler, Arbeiten am Objekt und einen Puffer für Umzug oder Doppelbelastungen ein.
• Trenne Eigenmittel von der Reserve. Entscheidend sind sowohl das Geld, das rechtzeitig für den Kauf verfügbar ist, als auch die Liquidität, die danach für Reparaturen und unerwartete Ausgaben bleibt.
• Prüfe Förderung und Vertrag vor bindenden Schritten. Förderbedingungen und Antragsfristen unterscheiden sich je nach Programm. Vergleiche Angebote bei gleicher Darlehenssumme und prüfe neben Zins und Rate auch Restschuld, Auszahlung, Sondertilgung, Sicherheiten und Haftung.
• Plane betriebliche Immobilien gesondert. Stelle Investitionskosten und Kapitaldienst den erwarteten Unternehmensmitteln gegenüber und sichere die Liquidität für den laufenden Betrieb.

FAQ

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

Eine allgemeingültige Mindestquote gibt es nicht. Entscheidend sind deine wirtschaftliche Situation, die Immobilie und die Bedingungen des Kreditgebers. Lege vor dem Kauf fest, wie viel Geld du einsetzen kannst und welche Reserve danach verfügbar bleiben muss.

Sind 40 Prozent meines Nettoeinkommens als Kreditrate tragbar?

Nicht automatisch. Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent als verbreitete Orientierung. Rechne deshalb Lebenshaltung, bestehende Kredite, laufende Eigentümerkosten und Rücklagen mit deinen tatsächlichen Beträgen durch.

Wie bereite ich die Finanzierung vor, wenn ich noch keine Immobilie gefunden habe?

Stelle zunächst deine Einnahmen, Ausgaben, bestehenden Verpflichtungen und verfügbaren Eigenmittel zusammen. Ordne auch Einkommens- und Vermögensnachweise. Für eine konkrete Finanzierungsanfrage kommen Unterlagen zur Immobilie hinzu.

Muss ich den Förderantrag vor dem Notartermin stellen?

Das hängt vom Förderprogramm ab. Bei KfW 124 gilt der notarielle Kaufvertrag grundsätzlich als Beginn des Vorhabens, deshalb muss der Antrag vorher gestellt werden. Prüfe die aktuellen Bedingungen des jeweiligen Programms, bevor du einen bindenden Vertrag unterschreibst.

Wie wird eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige geprüft?

Bei einer selbst genutzten Immobilie prüft der Kreditgeber unter anderem Einkommen und finanzielle Verpflichtungen. Bei einer betrieblich genutzten Immobilie zählen zusätzlich Investitionszweck, Geschäftsentwicklung und die Fähigkeit des Unternehmens, Zins und Tilgung zu tragen.

Ist der Bundesbank-Zinssatz mein persönlicher Angebotszins?

Nein. Der Bundesbankwert beschreibt den Durchschnitt bestimmter neu vergebener Kredite in einem Berichtszeitraum. Dein Angebot hängt unter anderem von deiner finanziellen Situation, der Immobilie und den vereinbarten Vertragsbedingungen ab.

Was bedeutet eine Haftungsfreistellung bei einem Förderkredit für mein Unternehmen?

Sie regelt die Risikoverteilung zwischen Förderbank und Finanzierungspartner. Beim ERP-Förderkredit KMU bleibt das Unternehmen laut Produktbedingungen trotzdem vollständig zur Rückzahlung verpflichtet. Eine Förderzusage ersetzt außerdem nicht die Entscheidung des Finanzierungspartners.