Ein Annuitätendarlehen verstehen

Bei der Immobilienfinanzierung und bei Unternehmenskrediten ist die Annuität die regelmäßige Rate aus Zinsen und Tilgung. Bleibt der Zinssatz gleich, bleibt auch die Rate während der vereinbarten Zinsbindung gleich hoch; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Die Annuität legt weder die Dauer der Zinsbindung noch die Restschuld am Ende oder das Recht auf Sondertilgungen fest. Das regelt der Vertrag. Für private Darlehen und Unternehmenskredite gelten unterschiedliche Regeln.

So verändert sich die Rate

Der Kreditgeber berechnet die Zinsen auf den Teil des Darlehens, den du noch nicht zurückgezahlt hast. Mit der Tilgung zahlst du einen Teil des Darlehens zurück. Weil die Restschuld mit jeder Tilgung sinkt, fällt bei gleichbleibendem Zinssatz auch der Zinsanteil. Bei gleichbleibender Rate steigt dadurch der Tilgungsanteil.

Ein vereinfachtes Beispiel mit jährlichen Raten zeigt den Verlauf: Im ersten Jahr deckt ein Teil der Rate die Zinsen. Mit dem Rest zahlst du einen Teil des Darlehens zurück und senkst so die Restschuld. Im zweiten Jahr fallen bei gleichem Zinssatz weniger Zinsen an, sodass bei derselben Rate ein größerer Teil in die Tilgung fließt und die Restschuld weiter sinkt.

Das Beispiel zeigt das Grundprinzip, aber keinen konkreten Kreditvertrag. Der tatsächliche Tilgungsplan hängt davon ab, wie oft du zahlst, wie der Kreditgeber die Zinsen berechnet und welche Bedingungen im Vertrag stehen. Eine gleichbleibende Rate gilt außerdem nur unter den vereinbarten Bedingungen. Läuft die Zinsbindung aus, brauchst du für eine verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung oder eine andere Rückzahlungsvereinbarung.

Zinsbindung und Sondertilgungen

Der Begriff „Annuitätendarlehen“ sagt nicht, wie lange der Sollzins festgeschrieben ist. Die Zinsbindung kann kürzer sein als die gesamte Rückzahlungszeit. Dann steht bei ihrem Ende häufig noch eine Restschuld aus. Für die Restschuld vereinbarst du neue Konditionen. Die künftige Rate hängt dann unter anderem vom neuen Zinssatz und der verbleibenden Laufzeit ab.

Auch Sondertilgungen sind eine Vertragsfrage. Sie erlauben zusätzliche Rückzahlungen außerhalb des vereinbarten Tilgungsplans, wenn der Vertrag sie vorsieht. Prüfe auch, ob du während der Laufzeit den Anteil der Rate ändern darfst, mit dem du den Kredit zurückzahlst (den Tilgungssatz), und welche Folgen eine vorzeitige Rückzahlung hat. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, solche Möglichkeiten bei einer Immobilienfinanzierung mitzudenken. Sie sind jedoch kein automatisch geltendes Recht in jedem Vertrag.

Vergleiche Angebote anhand der Monatsrate und des Tilgungsplans. Dort siehst du, wie hoch die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ausfällt. Beziehe auch Sollzins und Effektivzins ein. Prüfe außerdem Laufzeit und Zahlungsrhythmus sowie die Bedingungen für Sondertilgungen. Eine längere Zinsbindung gibt dir mehr Planungssicherheit, kann aber mit einem höheren Zinssatz verbunden sein.

Privaten Immobilienkredit prüfen

Bei einem privaten Immobilienkredit sollte die Rate in dein Haushaltsbudget passen, auch wenn Ausgaben steigen oder dein Einkommen sinkt. Berücksichtige neben der Kreditrate laufende Wohnkosten und notwendige Rücklagen. Allgemeine Regeln legen keinen festen Eigenkapitalanteil und keine Belastungsquote fest, die für alle passt. Die passende Rate hängt von deiner finanziellen Lage und den konkreten Vertragsbedingungen ab.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt beim Darlehen grundlegende Pflichten fest: Der Kreditgeber stellt den vereinbarten Betrag bereit. Der Darlehensnehmer zahlt die geschuldeten Zinsen und führt das Darlehen nach der Vereinbarung zurück. Die konkrete Rate und der Tilgungsplan ergeben sich aus dem Vertrag. Bei Verbraucherdarlehen muss der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit prüfen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Prüfung ergeben, dass die Rückzahlung wahrscheinlich ist. Die Prüfung sagt dir nicht, welche Rate zu deinem Budget passt.

Für bestimmte Darlehen mit festgeschriebenem Sollzins gilt nach § 489 BGB ein Kündigungsrecht: Du kannst sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kündigen. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Spätere Vereinbarungen über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins können für den Fristbeginn maßgeblich sein. Dieses Kündigungsrecht bedeutet nicht, dass du das Darlehen jederzeit kostenfrei zurückzahlen kannst. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit festgeschriebenem Sollzins setzt eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nach § 500 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, richtet sich nach der jeweiligen gesetzlichen Regelung und dem Vertrag. Prozentuale Höchstgrenzen für bestimmte allgemeine Verbraucherdarlehen lassen sich nicht pauschal auf Immobilienkredite übertragen.

Betriebliche Kredite vergleichen

Unternehmen können ebenfalls eine regelmäßige Rate aus Zins und Tilgung vereinbaren. Bei Geschäftskrediten richtet sich die Rückzahlung nach dem Vertrag und kann vom Annuitätenmodell abweichen. Betriebe können gleich hohe Tilgungsraten mit sinkenden Zinsen zahlen. Manche Verträge sehen zunächst keine Tilgung vor; bei anderen wird der gesamte Kreditbetrag erst am Laufzeitende zurückgezahlt. Je nach Modell bleibt dem Betrieb unterschiedlich viel Geld verfügbar, und die Restschuld entwickelt sich anders.

Ein Beispiel für solche Unterschiede bietet der ERP-Förderkredit KMU der KfW. Für bestimmte Investitionsvarianten sieht das Programm tilgungsfreie Anlaufjahre vor. In dieser Zeit zahlst du Zinsen; mit der Tilgung beginnst du später. Bei einer Variante zahlst du danach vierteljährlich gleich hohe Tilgungsraten und zusätzlich Zinsen auf die noch offene Schuld. Eine zweijährige Variante sieht die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrags am Laufzeitende vor. Diese Rückzahlungsformen sind programmspezifisch und keine allgemeine Regel für Unternehmenskredite.

Die KfW beschreibt für das Programm je nach Variante Laufzeiten bis zu 20 Jahren und Zinsbindungen bis zu zehn Jahren. Der individuelle Zinssatz richtet sich unter anderem nach dem Standort und den wirtschaftlichen Verhältnissen des Unternehmens. Auch die Sicherheiten spielen dabei eine Rolle. Unternehmen beantragen den Kredit über einen Finanzierungspartner; die Förderung begründet weder eine Kreditzusage noch einen Anspruch auf bestimmte Konditionen. Auch wenn die KfW einen Teil des Risikos des Finanzierungspartners übernimmt, muss der Kreditnehmer den Kredit laut KfW zurückzahlen.

Bei betrieblichen Darlehen solltest du die Rate außerdem mit den erwarteten Zahlungseingängen abgleichen. Saisonale Schwankungen, Investitionsausgaben und andere Kreditverpflichtungen beeinflussen, wie viel Liquidität für die Rückzahlung verfügbar bleibt. Bei tilgungsfreien Jahren sinkt die Belastung zunächst, doch die Zinsen laufen weiter und die spätere Tilgung muss eingeplant werden.