Wohndarlehen Deutsche Bank

Effektive Zinstricks für bauspartechnische Kombikredite zur Eigenheimfinanzierung - erhöhte Zinssätze, hohe Zinsänderungsrisiken

In ihrer Fachzeitschrift "Finanztest" kritisiert die Sammlung Wartest die Baudarlehen mit Immobilien-Kombi-Darlehen in Gestalt von Bausparkrediten, die aus einer Kombination von Vorschuss und Bausparverträgen zusammengesetzt sind. Der Effektivzinssatz für das Vorschuss-Darlehen und das nach Abschluss des Bausparvertrages zu zahlende Bauspargeld wird von den Sparkassen und Kreditinstituten nur angegeben.

Auf die Angabe des Gesamtzinssatzes wird verzichtet. Der Effektivzinssatz ist immer gleich hoch, da er den kompletten Vertrages mit seinen Aufwendungen / Honoraren und seinem Zinsausfall durch Einsparungen statt durch Rückzahlungen einbezieht. Laut Finanzztest bewerben Wohnungsbaugesellschaften wie der Schwäbische Hall und der Wüstenrot Immobilienfinanzierungen für Privathäuser und Wohnanlagen in einem Kombikredit. Die Verbindung von Bauspardarlehen als Vorschuss und Bausparverträgen ist gesichert, wendig und besonders zinsgünstig.

In ihrem Testfall des bauspartechnischen Kombikredits bemängelt die Sparkasse viele Bausparangebote als Täuschungspaket, bei dem Rechtslücken zur Deckung der tatsächlichen Kosten von Krediten missbraucht werden. Insbesondere schreibt die Sparkasse in Finanztest, dass die Wohnungsbaugesellschaften über eine Rechtslücke mit "irreführenden Effektivzinsen" wirbt. Laut Stiftungswärtest machen die stillen Kosten für Kredite die kombinierten Kredite der Bausparkasse deutlich teuerer als die von Kreditinstituten und Sparkassen.

Der Effektivzinssatz hat einen starken Einfluss auf die effektiven Finanzierungskosten für den Bau eines Hauses oder einer Wohnanlage. Im Falle von bauspartechnischen Kombidarlehen wird die Hypothek im ersten Teil und später mittelbar zurückgezahlt. Zur eigentlichen Rückzahlung des Darlehens wird eine Monatsrate in einem Vertrag gespeichert. Vielmehr wird gleichzeitig in einem bauspartechnischen Vertrag gespart. Die Bausparvereinbarung hat eine feste Bausparsumme. In diesem Fall wird die Summe der Bausparkasse festgelegt.

Dieser Bausparbetrag korrespondiert mit dem Darlehensbetrag der Gesamtbauwerksfinanzierung. Nach Erreichen des Mindestguthabens ist der Bausparvertrag zuteilungsbereit. Nach Angaben der Sparkasse kann dies beispielsweise nach zehn Jahren der so genannten "WARENTEST" der so genannten "WARENTEST" der Fall sein. Der bis dahin das Grundstück - das Gebäude oder die Wohnanlage - finanzierende Vorschuss-Darlehen wird bei verteilungsreifem Vertrag ersetzt.

Der noch nicht zurückgezahlte Darlehensbetrag wird durch ein Baudarlehen zur Finanzierung der Grundstücksfinanzierung verwendet. Von diesem Datum an werden die Vorschusszinsen und der Zinssatz des Bausparvertrages nicht mehr gezahlt, sondern die Darlehenssätze für den Bausparvertrag. Wahre Vorteile der Bausparfinanzierung über ein bauspartechnisches Kombidarlehen aus einem Vorschuss-Darlehen und einem bauspartechnischen Vertrag sind die Festzinsen über die Gesamtlaufzeit der Bausparsumme.

Nach Angaben der Stilllegung werden der Vorschuss und der Bausparvertrag üblicherweise so koordiniert, dass die Verzinsung über die ganze Dauer des Immobiliendarlehens fixiert wird. Dieser langfristig fixierte Zins ist in der Praxis in der Praxis in der Regel länger möglich als bei der üblichen Baufinanzierung über ein Bankkredit, der keine so langen Festzinsperioden zulässt.

Idealerweise ist die Laufzeit der Festschreibungszeit für das Vorschuss-Darlehen so lang, wie der Vertrag braucht, um zur Zuteilung bereit zu sein, dessen Mindestgutschrift erzielt wurde. Anschließend kann das Vorschuss-Darlehen mit dem Sparvertrag getilgt werden und der verbleibende, noch nicht zurückgezahlte Darlehensbetrag wird als Bausparkredit zu einem zu Beginn festgesetzten Zins refinanziert.

Laut dem Vergleichstest der Sammlung ist dies jedoch oft nicht der Fall. In der Regel werden von den Sparkassen Bausparkombinationsdarlehen mit einer Festzinsperiode für das Vorschuss-Darlehen angeboten, die kleiner als die Dauer bis zur Fertigstellung des Bausparvertrages ist. Die verkürzte (zu kurze) Festschreibungszeit macht den Zins für das Vorschuss-Darlehen vorteilhafter. Damit scheint das dem Kreditnehmer vorgelegte Immobilienfinanzierungsangebot besser zu sein.

Als Beispiel für ein Bausparangebot der Sparkasse Wüstenrot im Rahmen des Finanztests führt die Sparkasse Wüstenrot im Dez. 2013 ein Darlehen mit einem Vorschuss von 100.000 Et. Die Zuteilung des Bausparvertrages, der Teil des Angebots ist, erfolgt jedoch erst nach 15 Jahren. Mit diesem Wüstenrot Bausparangebot muss der Darlehenskunde nach 10 Jahren ein neuer Vorschuss mit einem zum Zeitpunkt des Abschlusses der Bausparfinanzierung nicht bekannten Zins auflösen.

Nach Berechnungen der Sammlung WARTENTEST wird bei einem Anstieg der Zinsen auf 6 Prozentpunkte in zehn Jahren die Kreditlast von 448 auf 740 EUR pro Monat steigen. Diese erhöhte Zinslast betrifft den gesamten Kreditbetrag des ersten Immobilienkredits, da noch kein EUR zurückgezahlt wurde, das Geldbetrag aber im Bausparvertrag eingespart wurde.

Die Problematik einer zu knappen Festschreibungszeit für Vorschuss-Darlehen liegt insbesondere darin, dass für ein solches Kredit keine Rückzahlung erfolgt. Der Darlehensbetrag hat sich daher nach den zehn Jahren in diesem Beispiel nicht vermindert, da die tatsächliche Rückzahlung als Bausparsumme für einen Sparvertrag eingezahlt wird. Das Zinsänderungsrisiko ergibt sich damit für den gesamten Kreditbetrag.

Im Falle der Immobilienkreditfinanzierung über ein Standardbankkredit nimmt der Kreditbetrag durch die fortlaufende Kapitalrückzahlung bis zum Auslaufen des festen Zinssatzes deutlich ab. Für das Vorschuss-Darlehen und das Baudarlehen weisen die Kreditinstitute und Sparkassen die Effektivzinssätze gesondert aus. Auf die Angabe des realen Effektivzinssatzes wird verzichtet, der sich aus der Zusammenführung von Vorschusskrediten, Guthabenverzinsungen in der Sparphase des Bausparvertrages sowie den angefallenen Honoraren und Anschaffungskosten errechnet.

Für die Finanzierung der Sparkasse bietet die Sparkasse einen typischen Bausparkassen-Kombinationskredit der Deutsche Bank an. Der Darlehensbetrag beläuft sich auf 100.000 EUR, die Fälligkeit liegt bei knapp 25 Jahren, das Vorschuss-Darlehen weist eine Fälligkeit von 15 Jahren mit einem Effektivzinssatz von 3,25 Prozentpunkten auf, das Baudarlehen eine Fälligkeit von neuneinhalb Jahren mit einem Effektivzinssatz von 2,98 Prozentpunkten. Der reale Effektivzinssatz für das Gesamtkombidarlehen über die Gesamtlaufzeit des Darlehens wird von der Stichting Warmentest mit 4,05 Prozentpunkten angegeben.

Daraus schließt sie, dass das Angebot der Deutschen Bank für Immobilienfinanzierungen ".... nicht etwas billiger, aber viel teuerer als bei vergleichbaren Bankkrediten " war. Hartmut Schwarz, Baufinanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen, sagt, dass die meisten Kreditkunden der Meinung sind, dass der Effektivzinssatz des Gesamtbauwerkskomplexes dem Durchschnitt der beiden effektiven Zinssätze von Vorschuss und Baudarlehen entspricht.

Für das gesamte bauspartechnische Kombikredit ist der Effektivzinssatz nahezu immer signifikant höher als der Effektivzinssatz der Einzelkreditkomponenten nach dem "Finanztest". Im Falle einer normalen Baudarlehensfinanzierung über ein Bankkredit wird der Kreditbetrag durch die fortlaufenden Rückzahlungen laufend reduziert. Im Falle eines Vorschuss-Darlehens eines Bauspar-Kombinationsdarlehens einer Sparkasse oder Bank verbleibt der Darlehensbetrag bis zur Vergabe des Bausparvertrages auf gleichem Niveau.

Was zusätzlich zu den Bauzinsen für die Finanzierung - in der Regel die Rückzahlung - im Falle eines Bausparkombikredits zusätzlich zu den monatlichen Zahlungen in den Vertrag einfließt, wird in den Vertrag aufgenommen. Allerdings bezahlen die Wohnungsbaugesellschaften und Kreditinstitute für das entstandene Habenguthaben auf dem Bau-Sparkonto (deutlich) niedrigere Zinszahlungen als die für den weiterbestehenden Vorschuss. So erzeugen die monatlichen Darlehensraten an die Wohnungsbaugesellschaft oder die Darlehensraten einen Zinsabfall, da mit diesen Darlehensraten nicht das teurere Kreditvolumen zurückgezahlt wird, sondern ein verzinslicher erbaut wird.

Laut Finanzierungztest ist dieser Zinsausfall in den Offerten für kombinierte Kredite zur Finanzierung von Immobilien nicht enthalten. Auf diesen Benachteiligung der Grundstücksfinanzierung mit kombinierten Krediten mit aktuellen Darlehenszinsen von rund 3 Prozentpunkten gegenüber Spareinlagenzinsen zwischen 0,25 und 1,0 Prozentpunkten weist der Finanzierungs-Test hin. Mit diesen Zinssätzen - oder als Zusatzkosten - werden Transaktionsgebühren und Kontoführungsgebühren für das Vorschuss-Darlehen, das Bauspar-Darlehen und den Bausparvertrag gezahlt.

Am Beispiel des Angebotes für den Deutschlandkredit weist die Sparkasse Warnest auf den Zinsausfall hin, indem sie den Bausparvertrag spart, anstatt das Darlehen von mehr als EUR 10000 zurückzuzahlen.